目錄
本提案分為提案主體（Section 1–8 + 待確認事項）與附錄（市場研究 / 法規注意事項）兩大部分，點擊任一項即可跳轉。
提案主體
- Section 1關於平流層廣告 Strato Ltd.
- Section 2不動產廣告操作經驗
- Section 3客戶分析 — 雅櫊帝苑
- Section 4市場洞察
- Section 5Meta 廣告策略（類型指引、名單廣告、粉專）
- Section 6KPI 設定與成效預估
- Section 7合作方案與費用（三方案比較）
- TBD待確認與待討論事項
- Section 8為何選擇 Strato？
附錄
關於平流層廣告
平流層有限公司（Strato Ltd.）是一間以「數據驅動」為核心的數位行銷公司。我們不只是廣告代理商，而是貼近你商業邏輯的成長夥伴——從廣告策略到數據分析、從 Meta 投放到自動化流程，協助品牌將每一分廣告預算轉化為可追蹤的商業成果。
1.1 核心團隊
Willy Huang ｜ 主要聯絡窗口
數位廣告策略 × CRM × 整合行銷
- 7 年數位廣告實戰經驗，服務超過 200+ 品牌客戶
- 曾與 Meta 大中華區 PM 合作，主持電商節慶行銷課程
- 擅長 CRM 整合、媒體策略規劃與跨渠道廣告優化
Morris Chou ｜ 商業分析與自動化
商業分析 × 媒體數據 × 流程自動化
- 5 年廣告／公關產業經驗，6 年媒體與用戶數據分析
- 服務海內外跨國品牌，熟悉台灣與亞太市場
- 擅長商業分析、BI 報表建置與工作流程自動化
1.2 服務能力
| 服務項目 | 說明 |
|---|---|
| 數位廣告投放 | Meta（FB/IG）、Google、LINE、TikTok 廣告代操；包含策略規劃、受眾設定、素材建議、日常優化與月報 |
| 數據分析與數位轉型 | 用戶行為分析、用戶價值分析（LTV）、自動化報表建置、業務增長洞察 |
| AI 解決方案與自動化 | AI 輔助內容生產、工作流程自動化、CRM 串接與客戶旅程建置 |
1.3 代表客戶
| 產業 | 代表客戶 |
|---|---|
| 不動產（重點） | 富山春（百佳美建設）、明日朗朗、東騰北投 |
| 醫療美容 | 愛爾麗醫美 |
| 金融 | 元大證券、元富證券 |
| 精品服飾 | 嘉裕西服 |
| 食品、教育、APP | 多項國內外品牌（可提供 NDA 後詳細說明） |
不動產廣告操作經驗
以下為 Strato 在不動產建案的廣告代操紀錄。我們的不動產廣告經驗涵蓋桃園郊區低密度別墅、新北市都會型大樓、北投溫泉宅等不同產品定位，熟悉高資產買方的觸達策略。實際廣告成效數字屬商業機密，如需進一步了解，歡迎洽談後簽署 NDA 取得完整資料。
| 案例名稱 | 建案類型 | 主要 KPI | 成效摘要 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 富山春 百佳美建設 | 桃園郊區電梯別墅 | 私訊互動率、到訪轉換率 | 私訊廣告（Messenger）操作，成效優異 | 為本提案 CPL 推算之主要參考基準；產品定位與雅櫊帝苑高度相似 |
| 明日朗朗 | 新北市都會型大樓 | 名單量、CPL | 多輪 A/B 測試後穩定優化，成效持續提升 | 都會型客群觸達策略 |
| 東騰北投 | 北投溫泉宅 | 名單品質、來訪率 | 高資產溫泉宅買家精準觸達，名單品質優良 | 北投溫泉宅，稀缺型產品 |
關鍵學習 01 ｜ 富山春案（桃園郊區別墅）
- 目標族群年齡偏高（50–65 歲），填表意願較低，以「私訊互動」作品質篩選比名單廣告更有效率
- 情境素材（花園生活感）CTR 顯著高於規格型素材；真實照片優於合成渲染圖
- 夫妻同決策特性明顯，素材設計需兼顧男性（投資/規格）與女性（生活情境/花園）雙視角
- 此案操作經驗為雅櫊帝苑策略規劃提供最直接參考，兩案產品定位與受眾特徵高度相似
關鍵學習 02 ｜ 都會型建案共通心法
- 前 1–2 個月廣告學習期 CPL 偏高屬正常，數據積累後 CPL 通常可下降 30–50%
- A/B 測試框架需在第一個月建立，而非中途補做，才能確保有效比較基準
- 名單品質比數量更關鍵：篩選題設計（如預算區間、購買時程）可有效提升來訪率
客戶分析 — 雅櫊帝苑
深度剖析雅櫊帝苑之產品核心、品牌調性與目標受眾，為後續廣告策略提供清晰的方向依據。
3.1 產品七大核心賣點
頂尺庭院生活
每戶獨立前庭花園 12–31 坪，可完全客製化造景，享私家花園的稀缺居住體驗。
星級景觀工程
社區導入日式星級花園造景設計，媲美五星酒店的入戶意境。
純電梯別墅規格
1–4 樓共 73 坪，電梯直達、無壁鄰干擾，兼具別墅私密性與大樓便利性。
日德精工選材
日本大榮電梯、Bosch 廚房洗碗機、日本 INAX 衛浴（含獨立浴缸、保溫地磚、除甲醛壁磚）。
德國奈米自潔外牆
奈米科技外牆長效抗污自潔，降低維護成本，維持建物如新外觀與長期資產價值。
4 樓王者套房
整層大主臥附設 MINI 吧檯，尊享私密專屬空間，兼具生活品味與實用功能。
黃金交通樞紐
距 66 快速道路僅 3 分鐘，桃園市區、台北、新竹三地通達；提供 VR 環景線上賞屋。
3.2 品牌調性定位
| 品牌核心主張 | 以花園別墅為載體，實現高資產族群對「有土斯有財、私人庭院生活」的終極嚮往 |
| 風格關鍵字 | 新古典精品／低調奢華／地段稀缺性／日式精工感 |
| 品牌情感主軸 | 「這輩子應該住一次這樣的房子。」—— 成就感、精品感、生活質地 |
| 競爭差異點 | 同區域無同類型電梯花園別墅競品；1,980 萬起跳具價格誠意，相比台北同級產品稀缺性更高 |
3.3 目標受眾畫像（TA Profile）
| 維度 | 主力受眾 | 次要受眾 |
|---|---|---|
| 年齡區間 | 50–65 歲（退休或準退休族） | 40–50 歲（壯年高收入換屋族） |
| 資產背景 | 已有自有房產，有置產換屋或孝親房需求 | 高薪專業人士，首次購置高總價資產 |
| 職業類型 | 企業主、退休主管、醫師、律師、建商 | 高階主管、醫師、科技業主管 |
| 購房動機 | 自住升級、投資保值、為子女購置孝親房 | 換屋升級、資產多角化配置 |
| 生活型態 | 注重私密空間、喜愛庭院花園、偏好精品生活體驗 | 追求生活品質升級，有孝順父母的孝親房動機 |
| 痛點 | 市區豪宅面積小、公設比高；社區型大樓缺乏隱私 | 新竹/桃園置產性價比訴求，追求交通便利性 |
| 廣告偏好 | 圖文並茂、真實照片、質感影片；信任口碑與專業感 | 強調數據、設備規格、升值潛力 |
市場洞察
以下摘錄三項對本次廣告策略影響最關鍵的市場洞察，完整數據來源與分析請參閱附錄一（市場研究數據）。
洞察 01 ｜ 高總價別墅市場韌性
2025 年台灣整體房市量縮約 24–25%（選擇性信用管制影響），但 2,000 萬以上高總價別墅與低密度住宅受影響程度相對有限。高資產買方自備款充裕，對貸款限制敏感度低，市場量縮反而使廣告競爭烈度稍降，有利控制 CPL。
資料來源：內政部不動產資訊平台、信義房屋不動產季報（2025 Q1）
洞察 02 ｜ 桃園觀音區具備增值潛力
桃園觀音區近年成屋均價約 NT$24–25 萬 / 坪，鄰近新屋區均價 NT$30 萬 / 坪且年增 8.5%。桃園航空城計畫帶動長線置產需求，66 快速道路提供極佳對外交通優勢。雅櫊帝苑為同區唯一電梯花園別墅，稀缺性與性價比兼具。
資料來源：樂居網觀音區房價趨勢（2025 Q1）、桃園市政府航空城計畫公告
洞察 03 ｜ Meta 廣告對 40–65 歲高資產族群覆蓋力強
Meta 廣告在台灣 18 歲以上人口的觸及率達 85.8%，45–64 歲族群仍是 Facebook 核心活躍用戶，每日使用時間約 35–45 分鐘，主要活躍於午休（12–14 時）與下班後（19–22 時）。此族群以動態牆（Feed）為主要資訊來源，私訊（Messenger）為習慣的問詢管道，廣告覆蓋效率高。
資料來源：Meta Ads Manager 台灣廣告觸及估算工具、We Are Social 2025 台灣數位報告
Meta 廣告策略
本章節說明 Strato 為雅櫊帝苑設計的 Meta 廣告執行策略，包含廣告類型選擇依據、名單廣告（Lead Ads）執行細節，以及粉絲專頁經營規劃。策略以「富山春案」的實戰經驗為基礎，結合 2025 年 Meta 演算法特性與當前高資產族群的媒體行為調整優化。
5.1 廣告類型選擇指引
Meta 平台目前適用於不動產線上獲客的主要廣告類型為「名單廣告（Lead Ads）」與「私訊廣告（Messenger Ads）」，兩者在操作流程、名單品質、成本結構上各有優劣。以下為 Strato 整理之 七維度中立比較表，供客戶參考。
| 比較維度 | Lead Ads｜名單廣告 | Messenger Ads｜私訊廣告 |
|---|---|---|
| 操作流程 | 廣告內原生表單，使用者一鍵提交即完成 | 進入 Messenger 對話，需多步驟往返確認 |
| 填表體驗 | 極簡，平均填寫時間約 20–30 秒 | 需來回文字對話，耗時 1–3 分鐘 |
| 名單結構化 | 高，可直接匯出 CSV 並串接 CRM | 低，需人工整理對話內容與摘要 |
| CPL 成本 | 通常較高（門檻較高、意圖更明確） | 通常較低（填寫成本低、基數大） |
| 品質管控 | 以篩選題過濾（預算區間、購買時程） | 以真人對話品質進行篩選 |
| 後台管理效率 | 高，CSV 批次處理、自動化 Tag 可行 | 低，須逐筆查看對話上下文 |
| 適用族群 | 行動意圖明確、偏好效率的族群 | 習慣文字問答、偏保守的中高齡族群 |
Strato 建議｜以 Lead Ads 為主，第 3 月後評估加入 Messenger Ads 互補
雅櫊帝苑主力 TA 為 50–65 歲高資產族群，富山春案的實戰經驗顯示此族群對 Messenger 私訊有高接受度；但考量 名單結構化與 CRM 可追蹤性，建議採「Lead Ads 為主 → 第 3 月後視成效測試 Messenger Ads 補位」之分階段策略，兼顧名單量、品質與成本控制。
5.2 名單廣告（Lead Ads）執行策略
5.2.1 廣告受眾三層分層
| 層級 | 預算占比 | 受眾組成 | 策略目的 |
|---|---|---|---|
| Tier 1 精準興趣 | 60% | 年齡 40–65 × 地理（桃園/新竹/北北基）× 興趣與行為標籤（豪宅、庭院、高爾夫、投資、商務艙等） | 主力獲客，以明確資產與生活型態訊號觸達核心買方 |
| Tier 2 類似受眾 | 25% | 以填表名單 1%、影片觀看 75%、粉專互動 180 天為種子建立 Lookalike | 擴大優質受眾池，進入第 2 月後隨名單累積逐步擴充 |
| Tier 3 再行銷 | 15% | 看過影片 50%、點擊過廣告、粉專互動、官網造訪（若有 Pixel） | 溫受眾再觸達，以不同敘事角度提升轉換率 |
5.2.2 地理圈設定
桃園全區 + 新竹
觀音、新屋、中壢、楊梅、竹北、新竹市；通勤與生活重疊區為第一觸達圈。
台北 + 新北
信義、大安、內湖、板橋、新店等高資產里鄰，主打「台北同級產品價格誠意」訊息。
基隆 + 宜蘭
北部退休族群潛在換屋需求，以 66 快速道路接駁做為轉換點。
孝親房訴求
針對 30–50 歲有中高齡父母之換屋族，針對性投放「為父母買的房子」敘事素材。
5.2.3 興趣與行為標籤組合（舉例）
以下為 Strato 於富山春案實戰整理、並針對雅櫊帝苑族群特性調整的興趣組合：
| 標籤類別 | 建議興趣／行為 |
|---|---|
| 資產象徵 | 豪華汽車（BMW / Lexus / Mercedes）、高爾夫球、私人銀行、投資理財、遊艇、商務艙旅遊 |
| 生活型態 | 庭院造景、日本旅遊、精品家飾、品酒、古典音樂、頂級食材 |
| 購房意圖 | 房地產投資、信義房屋、永慶房屋、591 房屋交易網、PTT Home-Sale |
| 職業特徵 | 企業主、執行長、醫師、律師、會計師、建築師 |
| 排除條件 | Meta「住房特殊廣告類別」規範下，不得以年齡、性別、郵遞區號排除；可排除已填表者避免重複觸達 |
5.2.4 素材策略與 A/B 測試框架
素材主攻方向｜情境生活派為主，規格派為輔
- 情境派（建議主力 60%）：清晨庭院、家族聚會、退休生活場景；CTR 在富山春案中顯著高於規格派
- 規格派（次要 25%）：電梯別墅、坪數、建材品牌 logo；鎖定理性決策男性族群
- 情感訴求（特別 15%）：「這輩子應該住一次這樣的房子」、孝親房敘事；用於溫受眾再行銷
實際素材由奇楊建設提供原始素材（照片、影片、文案方向），Strato 負責廣告面向之版面建議、文字調整與素材測試規劃。
A/B 測試框架：第 1 月同時上線 3 組素材 × 2 組文案 × 2 組表單版本（精簡 vs 附篩選題），共 12 個廣告組合，第 2 月依 CPL 與名單品質數據收斂至最佳 3–4 組，第 3 月開始穩定執行並加入再行銷素材。
廣告帳戶基礎建設需求
為執行上述策略，需在合作啟動前確認／建置以下基礎：
- Meta Business Manager（BM）帳戶主體：由仲介商或奇楊建設開立之企業 BM（帳戶主體歸屬見第 7 章與「待確認事項」頁）
- 粉絲專頁：「雅櫊帝苑」專屬粉專，需完成認證與基本資料填寫
- 特殊廣告類別設定：所有廣告組需勾選「住房」類別，確保法規合規
- Lead Ads 表單：Strato 設計／客戶審核後上線，含姓名、電話、LINE ID、預算區間、購屋時程等欄位
- （選配）Pixel 串接官網：若雅櫊帝苑官網／Landing Page 可埋設 Pixel，再行銷效率將顯著提升
5.3 粉絲專頁經營規劃
粉絲專頁是 Meta 廣告信任感來源之重要基礎。依仲介商需求強度，Strato 設計 三種服務等級，可隨方案 A / B / C 彈性搭配（詳見 Section 07 報價）。
基礎帳戶監控
對應方案 A
- 留言異常通報（危機警示）
- 帳戶狀態監控（停權、違規預警）
- 月度簡易帳戶健康報表
- 不含貼文發布
貼文排程發布
對應方案 B（推薦）
- 等級 A 全部服務
- 每月最多 8 篇貼文審稿與排程發布
- 簡易月度互動率文字報表
- 素材由仲介商／奇楊建設提供
完整經營 + 視覺化報表
對應方案 C
- 等級 B 全部服務
- 每月最多 12 篇貼文排程發布
- 月度視覺化完整數據報告
- 季度策略會議（1 次 / 每季）
數值僅供參考，實際執行狀況依合約與月度優化會議為主。Strato 負責排程與發布執行，創意素材（圖片、影片、長文案）由奇楊建設或委託之創意團隊提供。
KPI 設定與成效預估
以下預估基於 Strato 實戰操作經驗與 2025 年 Meta 廣告市場常態波動，並已納入「學習期 CPL 偏高、3 月後穩定下降」的運營規律。數字為推算範圍值，實際成效受素材品質、市場競爭、季節性等因素影響。
6.1 六個月成效預估
以方案 B（廣告預算 NT$660,000 / 6 月）為例之預估表，方案 A 與 C 依預算比例等比例調整。
| 月份 | 廣告預算 | 預估名單量 | CPL 目標 | 階段任務 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 月 | NT$80,000 | 40–60 筆 | NT$1,000–1,400 | 學習期｜A/B 測試素材 |
| 第 2 月 | NT$100,000 | 65–100 筆 | NT$700–1,100 | 收斂測試｜建立 Lookalike |
| 第 3 月 | NT$110,000 | 80–120 筆 | NT$640–960 | 穩定執行｜加入再行銷 |
| 第 4 月 | NT$120,000 | 90–130 筆 | NT$646–933 | （選配）Messenger Ads 測試 |
| 第 5 月 | NT$120,000 | 90–130 筆 | NT$646–933 | 熟客再行銷｜素材更新 |
| 第 6 月 | NT$120,000 | 100–135 筆 | NT$622–840 | 收案衝刺｜結案檢討 |
| 合計 | NT$660,000 | 465–675 筆 | 均 NT$674–978 | 六個月總表 |
以上為 Strato 根據實戰經驗 + 產業特性 + 廣告類型 + 族群特性四重修正後之推算區間。實際 CPL 受素材品質、季節性、競品卡位等因素影響，最終目標以實際數據為準。
6.2 KPI 設定原則
Lead Ads 名單量 & CPL
以六個月累積 465–675 筆為區間目標，CPL 均值控制於 NT$674–978。合約以區間為準，避免因單月波動判定成效。
名單品質指標
篩選題回答完整率、預算符合比例、後續來訪率。品質指標於月報呈現，作為素材與受眾優化依據。
廣告素材互動
CTR、影片觀看完成率、貼文互動率等素材層指標，作為 A/B 測試依據，非合約 KPI。
粉絲專頁管理
粉絲專頁管理目標以帳戶穩定運作為主，不另設量化 KPI（粉絲淨增、觸及率受 Meta 演算法影響大，不適合作為合約依據）。
風險揭露
- 第 1 月學習期屬於必要投資：CPL 偏高為演算法學習之正常現象，切勿於第 1 月月底評斷長期成效
- 高單價建案名單到訪率通常為 15–30%：名單量需乘以來訪率，才能對應實際接待組數
- 季節性波動：農曆年前、選舉期間、台灣房市政策變動皆可能影響 CPL 10–30%
合作方案與費用
Strato 依照仲介商之預算規模、行銷強度與服務深度，規劃 三種合作方案供選擇。所有方案皆為 6 個月合作期，費用含廣告預算與服務費（新台幣，未含 5% 營業稅）。
方案 A｜精實版
適合首次投放、預算優先
- 廣告預算 NT$600,000（6 月）
- 服務費 NT$144,000（6 月）
- Meta Lead Ads 代操（完整 3 層受眾）
- A/B 測試規劃與素材建議
- 粉專服務等級 A（帳戶監控）
- 月度文字版成效報告
- 無排程發布
- 無視覺化月報
方案 B｜均衡版
推薦方案｜最佳投報比
- 廣告預算 NT$660,000（6 月）
- 服務費 NT$192,000（6 月）
- Meta Lead Ads 代操（完整 3 層受眾）
- A/B 測試規劃與素材建議
- 粉專服務等級 B（含排程發布）
- 每月最多 8 篇貼文發布
- 月度文字版互動報告
- 可選配 Messenger Ads 測試
方案 C｜精銳版
適合強化品牌經營與視覺報告
- 廣告預算 NT$840,000（6 月）
- 服務費 NT$244,000（6 月）
- Meta Lead Ads 代操（完整 3 層受眾）
- A/B 測試 + 再行銷深度策略
- 粉專服務等級 C（含視覺化報表）
- 每月最多 12 篇貼文發布
- 月度視覺化數據月報
- 季度策略會議（每季 1 次）
方案比較速覽
| 比較維度 | 方案 A｜精實 | 方案 B｜均衡（推薦） | 方案 C｜精銳 |
|---|---|---|---|
| 廣告預算（6 月） | NT$600,000 | NT$660,000 | NT$840,000 |
| 服務費（6 月） | NT$144,000 | NT$192,000 | NT$244,000 |
| 總投入 | NT$744,000 | NT$852,000 | NT$1,084,000 |
| 預估 6 月名單量 | 420–615 筆 | 465–675 筆 | 590–860 筆 |
| 粉專服務等級 | A（監控） | B（排程＋8 篇/月） | C（排程＋12 篇/月 + 視覺化月報） |
| Messenger Ads 擴充 | — | 可選配 | 可選配 |
| 季度策略會議 | — | — | ✓ 每季 1 次 |
付款、合約與帳務重點
- 付款週期：月繳制，每月 5 日前支付當月服務費 + 當月廣告預算（或依議定比例）
- 廣告媒體費付款方式：直付 Meta 或由 Strato 代收後分配，兩種皆可，詳見「待確認與待討論事項」
- 合約期間：6 個月，合約簽訂後 7 個工作天內啟動
- 提前解約：雙方協議保留最後 1 個月服務費作為緩衝期費用
- 費用未包含：素材拍攝/製作、外部網站建置、Landing Page 開發、CRM 系統導入（如需可另議）
- 營業稅：上述金額皆未含 5% 營業稅，開立發票時另計
待確認與待討論事項
以下事項需於合作啟動前完成確認。建議於首次會議中逐項討論，以利執行期順利推進。
一、帳戶主體與建置
- BM（Business Manager）帳戶主體歸屬：廣告帳戶主體為「仲介商公司」或「奇楊建設」？影響請款發票對象、廣告資料所有權
- 雅櫊帝苑粉絲專頁建立狀態：是否已建立？若未建立，需確認由哪一方負責建置與認證
- 官網／Landing Page 是否埋設 Meta Pixel：若已有建案官網，建議同步埋設 Pixel 提升再行銷效率
二、廣告媒體費付款方式
廣告媒體費支付有兩種模式，建議雙方於首次會議討論決定：
- 模式 A｜直付 Meta：由仲介商／奇楊建設直接綁定信用卡於 BM，月結由 Meta 請款。優點：金流透明、減少代收發票爭議。缺點：需提供信用卡資訊、匯率波動自行承擔
- 模式 B｜Strato 代收分配：仲介商／奇楊建設將廣告預算匯款給 Strato，Strato 代付 Meta。優點：單一對口、發票對象單純。缺點：需加收 3% 代付手續費
三、素材提供規格與時程
- 原始素材來源：奇楊建設提供（庭院照、樣品屋影片、建材特寫等）；Strato 不負責拍攝
- 最低素材包：合約啟動前需提供 15–20 張高解析建案照片 + 1–2 支短片，供 A/B 測試使用
- 文案口徑：奇楊建設提供建案售價、戶型、建材規格之正式口徑；Strato 再轉化為廣告合規文字（符合附錄二法規）
四、成效檢核機制
- 月報節奏：每月 10 日前交付上月成效月報
- 雙月檢討會議：每 2 個月 1 次成效檢討會（線上）
- 到訪率回報機制：仲介商需配合回報每月「名單總數 → 邀約成功數 → 實際來訪組數 → 成交組數」，供 Strato 參考或優化
五、其他合作延伸（選配）
- 若案場熱銷快速收尾，合約可彈性提前結束並退還未使用預算（扣服務費比例）
- 若需加入 Google Ads、LINE Ads、YouTube 廣告，可提出補充報價
- 若需開發 Landing Page、CRM 串接、自動化客服機器人，可另行洽談報價
為何選擇 Strato？
市場上有眾多廣告代理商可選，Strato 的差異化核心，不在單純的投放能力，而在對仲介／不動產產業的商業邏輯熟悉度，以及以數據與流程自動化支援長期成長的能力。
不動產產業深度 Know-How
富山春、明日朗朗、東騰北投等建案實戰經驗，熟悉從郊區別墅到都會型、溫泉稀缺型等不同產品定位之操作差異。不用您從零向代理商說明不動產商業邏輯。
數據驅動而非素材驅動
Morris 6 年媒體與用戶數據分析背景，Willy 7 年數位廣告整合經驗。每個決策皆以 A/B 測試、CPL 分析、受眾 LTV 支撐，避免「憑感覺」的廣告浪費。
商業分析＋自動化能力
除投放外，Strato 能協助建置月報 BI 儀表板、CRM 串接、廣告流程自動化，將每一分預算轉為可追蹤之商業資產，是您長期經營的成長夥伴。
法規合規與風險意識
熟悉不動產廣告法規（公平法第 21 條、消保法第 22 條、Meta 住房特殊類別），廣告上線前嚴格審核文案，降低客戶法規風險與潛在罰金。
我們的承諾
從合約簽訂到 6 個月執行期滿，Strato 將以每月透明月報、雙月成效檢討、季度策略會議三層節奏，確保每一分預算的流向與效益皆清楚可追蹤。每次溝通皆以數據為基礎，每次調整皆以您的商業目標為依歸。
附錄一｜市場研究數據
本附錄為 Section 04「市場洞察」之完整數據來源與延伸資料。所有數據皆標註來源與取得時間，便於合作過程中持續追蹤與更新。
A1.1 2025 台灣房市概況
| 指標項目 | 數據 | 來源 |
|---|---|---|
| 2025 全台交易量年減 | 24–25%（受選擇性信用管制影響） | 內政部不動產資訊平台 |
| 2,000 萬以上高總價別墅量縮幅度 | 相對有限（高資產買方貸款依賴度低） | 信義房屋不動產季報 2025 Q1 |
| 桃園觀音區成屋均價 | NT$24–25 萬 / 坪 | 樂居網 2025 Q1 統計 |
| 桃園新屋區均價（年增） | NT$30 萬 / 坪，年增 8.5% | 樂居網 2025 Q1 統計 |
| 桃園航空城計畫 | 長線置產需求帶動；預計 2030 年完工 | 桃園市政府航空城計畫公告 |
A1.2 Meta 廣告觸及與族群行為
| 指標項目 | 數據 | 來源 |
|---|---|---|
| Meta 對台灣 18+ 人口觸及率 | 85.8% | Meta Ads Manager 台灣估算 |
| 45–64 歲每日 Facebook 使用時間 | 約 35–45 分鐘 | We Are Social 2025 台灣報告 |
| 45–64 歲活躍時段 | 12–14 時（午休）、19–22 時（晚間） | Meta 內部流量報告 |
| 45–64 歲廣告互動管道 | 動態牆（主）、Messenger（問詢） | Nielsen Digital 2024 台灣報告 |
| 不動產類廣告平均 CTR | 0.8–1.5%（情境素材可達 1.8–2.5%） | Meta Ads Benchmarks 2024 |
A1.4 同區不動產廣告競爭觀察
| 建案類型 | 2025 Q1 觀察 | 對雅櫊帝苑啟示 |
|---|---|---|
| 觀音區大樓案 | 以「小資首購」、「低總價」為主訴求 | 雅櫊帝苑為高總價別墅，受眾完全不重疊，無直接競爭 |
| 新屋／楊梅別墅 | 以透天厝為主，無電梯規格 | 雅櫊帝苑「電梯別墅」為同區稀缺規格，具獨特賣點 |
| 桃園市區豪宅 | 以都會大樓為主，面積較小、公設比高 | 可對打「都會豪宅坪數小、社區缺乏隱私」痛點 |
| 竹北高資產住宅 | 坪價 NT$80–120 萬，總價 3,000 萬以上 | 雅櫊帝苑 1,980 萬起具「新竹同級替代方案」敘事空間 |
附錄二｜房地產廣告文案規範與法規注意事項
不動產廣告受多項法規規範，違反可能面臨罰鍰、廣告下架甚至民事賠償。Strato 所有廣告上線前皆會逐項審核，本附錄摘要關鍵法規與常見地雷，供奇楊建設與仲介商同步掌握。
A2.1 台灣主要適用法規
| 法規名稱 | 核心規範 | 違反後果 |
|---|---|---|
| 公平交易法第 21 條 | 禁止於商品／廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示 | 罰鍰 NT$5 萬 – 2,500 萬 |
| 消費者保護法第 22 條 | 廣告之承諾視為契約之一部分，企業不得故意降低 | 須依廣告內容履約 |
| 不動產廣告應記載及不得記載事項（內政部） | 規範坪數、公設比、總價、交通資訊等標示 | 限期改正，逾期罰鍰 |
| Meta 住房特殊廣告類別 | 不得以年齡、性別、郵遞區號排除受眾 | 廣告下架、帳戶違規警示 |
A2.2 常見地雷與合規替換
| 禁止用語／寫法 | 合規替換建議 |
|---|---|
| 「全台最豪華」「業界第一」等最高級用語 | 「桃園觀音區稀缺電梯花園別墅」（具體、可驗證） |
| 「保值保證」「投資回報保證」 | 「桃園航空城計畫加持，長線置產優選」 |
| 「捷運 X 分鐘」（若未興建／未通車） | 「毗鄰未來航空城計畫區（以政府公告為準）」 |
| 模糊使用「坪數」未區分主建物/附屬/公設 | 明確標示「權狀總坪、主建物、附屬、公設比」四項 |
| 建材品牌標示不一致 | 以建材說明書為準，廣告必須與之完全一致 |
| 「低總價」未加「起」字 | 「NT$1,980 萬『起』」（法規明定須加「起」） |
A2.3 Meta 住房特殊廣告類別操作
核心規範
- 所有不動產買賣/出租廣告必須於廣告組層級勾選「住房」特殊類別
- 不得以年齡、性別、郵遞區號、婚姻狀況、家庭狀況、國家起源、種族等受保護特徵排除受眾
- 地理定位最小粒度為 15 英里（約 24 公里）
- 年齡定位最小範圍為 18–65+（不得限於特定年齡段）
此規範由 Meta 依美國《公平住房法》全球實施，違反將導致廣告下架與帳戶違規記錄。Strato 於廣告建置時一律勾選此類別，並以「興趣／行為標籤」而非「人口統計排除」達成精準觸達。
A2.4 坪數標示標準格式
完整標示範例（建議格式）：
- 權狀總坪：73.5 坪（含車位）
- 主建物：42.3 坪
- 附屬建物（陽台／雨遮）：3.2 坪
- 公設：12.5 坪（公設比 17.0%）
- 車位：2 個（平面車位 15.5 坪）
- 獨立前庭花園：12–31 坪（依戶型）
以上數字為範例格式，實際以建案實測面積為準。
A2.5 免責聲明標準版本
廣告素材／Landing Page 建議加註：
本廣告所載資訊僅供參考，實際以現場公開說明書、建材說明書、合約文件為準。本廣告圖片含示意圖或模擬圖，實景以現場為準。周邊設施與交通時間以政府公告與現況為準。
廣告主：奇楊建設
A2.6 Strato 廣告審核 SOP
每則廣告文案／素材上線前，Strato 執行以下 6 步檢核：
- 無禁止詞彙檢查（「最」、「保值保證」、「投資回報」等）
- 坪數標示正確性（含公設比說明、「起」字、主建物／附屬／公設拆分）
- 周邊設施與交通敘述有政府公告依據或加註免責聲明
- 廣告組已勾選「特殊廣告類別：住房」
- Landing Page／表單底部已加註廣告主名稱與免責聲明
Strato 法規合規承諾
若因 Strato 未執行上述 SOP 導致廣告違反法規受罰，Strato 願負擔 50% 行政罰鍰；但若因客戶提供之素材／文案本身不實（如建材規格錯誤、交通資訊錯誤），客戶需自行負責。合約細節請於簽約前完整討論。